LE NOUVEAU BAIL BRUXELLOIS : QU'EST CE QUI CHANGE?

La nouvelle législation concernant le bail d'habitation en Région de Bruxelles-Capitale est d'application depuis le 1/1/2018. Mais quelles en sont les dispositions? Les principaux changements en 8 points.

1/ Les infos sur le locataire

2/ Les infos précontractuelles

3/ L'enregistrement du bail

4/ La colocation

5/ L'achat en cours de bail  

6/ La recondution du contrat  

7/ Le décès du locataire

8/ La résiliation anticipée 

1/ Les renseignements sur le locataire potentiel

 Quels sont les renseignements que le bailleur est en droit de demander?

• • Le nom et prénom du candidat-preneur.
  • Un moyen de communication permettant de le joindre.
  • Tout document certifiant son identité et attestant de sa capacité de contracter.
  • Sa composition de ménage.
  • Le montant de ses ressources financières ou une estimation de celles-ci (dans le respect de la loi anti-discrimination).

Les preuves des paiements des loyers antérieurs mais il est recommandé que cela ne dépasse pas trois mois de loyers consécutifs. 

2/ Les informations précontractuelles obligatoires

 Avant de signer un contrat de bail, le bailleur se doit de fournir un certain nombre de documents et de données concernant l'appartement à savoir :

• • La description du logement.
  • L'existence ou non de compteurs individuels pour l'eau, le gaz et l'électricité.
  • L'énumération et l'estimation des charges affectées aux parties privatives et/ou communes.
  • Une copie du certificat PEB.
  • Le mode de gestion de l'immeuble et l'identité du syndic s'il y en a un.

 Il est également obligatoire d'effectuer un relevé des compteurs qui devra être mentionné par écrit dans l'état des lieux d'entrée.

3/ L'enregistrement du bail

 L'enregistrement du bail est toujours obligatoire et à charge du bailleur.

 Si le locataire constate que le bailleur n'a pas fait enregistrer le bail, il peut quitter le bien sans préavis ni indemnité à condition qu'il ait préalablement adressé au bailleur une mise en demeure pour l'enregistrement du contrat resté sans suite pendant un mois.

 Dans ce cas exclusivement, le locataire est donc dispensé de prester son préavis et de payer ses indemnités éventuelles de rupture de contrat. Il pourra donc quitter le bien à condition de prévenir de son congé et de respecter le paiement des loyers et des charges pour tous mois entamé

4/ La colocation

 Toute personne n'étant pas de la même famille ou sous le régime de la cohabitation légale est considérée comme colocataire et donc solidaire des droits et obligations découlant du contrat de bail.

 Le bailleur peut accepter une résiliation partielle en cours de bail à condition que cela ne dépasse pas la moitié des co-signataires maximum (il doit rester au minimum la moitié des preneurs qui ont initialement signé le contrat). Si plus de la moitié des colocataires vient à mettre fin au bail, le bailleur peut considérer qu'il y a rupture de contrat.

5/ Le vente ou l'achat d'un bien en cours de bail

 Si le bailleur désire mettre son bien en vente en cours de bail, il devra avant toute procédure prévenir son locataire de la mise en vente par lettre recommandée.

 Lors de l'achat d'un bien loué, si le bailleur désire y habiter personnellement, il pourra mettre fin au bail moyennant :

• • Un préavis de 6 mois dans un bail de longue durée (plus de 3 ans).

  • Un préavis de 3 mois et un mois d'indemnité dans un bail de courte durée (3 ans maximum) à condition que la première année soit écoulée.

6/ La recondution du contrat

 La recondution du contrat est à présent illimitée dans le nombre mais pas dans le temps. Cela signifie que l'on peut reconduire un contrat de courte durée autant de fois qu'on le souhaite à condition de ne pas dépasser trois années au total. Si on dépasse cette durée, le contrat devient un bail de 9 ans de plein droit.

7/ Le décès du locataire en cours de bail

 En cas de décès du locataire, les légataires héritent des obligations et droits du preneur initial. Cela signifie que s'ils ne désirent pas garder l'appartement, ils sont censés remettre un renom en bonne et due forme. Malheureusement, c'est rarement le cas.

 La nouvelle règlementation prévoit que si le logement n'est pas occupé par un membre de la famille du défunt et si le loyer et/ou les charges demeurent impayées pendant au moins deux mois (prenant cours au décès), le bailleur peut considérer le bail comme résilié sans préavis ou indemnité. Il ne doit donc pas demander de jugement préalable.

 Le bailleur peut disposer librement des biens du défunt à dater de la résiliation en respectant les règles du dépôt (le bailleur se doit de garder le contenu pour une période de 6 mois, soit personnellement soit en les déposants à l'administration communale compétente).

 Le bailleur peut également dans ce cas précis faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus. La demande devra être introduite unilatéralement au Juge de Paix.

8/ La résiliation anticipée

 La résiliation anticipée n'est pas possible dans un bail de moins de 6 mois.

 Pour le bail de longue durée (plus de 3 ans), les conditions restent les mêmes à savoir un préavis de trois mois et une indemnité dégressive de 3 mois la première année du bail, deux mois la deuxième année et un mois la troisième année.

 Pour un bail de courte durée (maximum 3 ans), le locataire devra donner un congé de 3 mois (préavis) qu'il devra prester et sera libéré moyennant une indeminité forfaitaire d'un mois de loyer. Cette nouvelle règle s'applique à tous les baux en cours.

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